Toda 2ª praça tem 50% de desconto?

Não. 50% é o piso seguro do CPC pra leilão judicial — abaixo disso, juiz precisa autorizar expressamente alegando que não há risco de 'preço vil'. Na prática, lances mínimos de 2ª praça judicial variam entre 50% e 70% da avaliação. No extrajudicial Lei 9.514, o piso é a dívida residual + encargos, que pode ser qualquer percentual do valor de mercado.

O que é 'preço vil'?

Lance considerado tão baixo que beira o injusto pro devedor. CPC art. 891 parágrafo único: lance inferior a 50% da avaliação é 'vil' por presunção, salvo se o juiz reconhecer fundamentos pra aceitar. Importante: a referência é a AVALIAÇÃO do imóvel no processo, não o valor de mercado atual — em alguns casos, avaliação está desatualizada e 50% da avaliação ainda é abaixo do mercado.

E se ninguém arrematar em nenhuma das praças?

O credor pode pedir adjudicação (ficar com o imóvel pelo valor do lance mínimo) ou nova designação de leilão. Em alguns casos, juiz marca uma 3ª praça com lance ainda menor. No extrajudicial Lei 9.514, art. 27 § 2º: se não houver licitante no 2º leilão, a dívida é extinta automaticamente e o imóvel permanece com o credor.

Posso dar lance acima do mínimo na 1ª praça pra evitar concorrência na 2ª?

Sim, mas é raro fazer sentido. Em 1ª praça, lance mínimo = avaliação, e raramente vale arrematar a esse preço. Em geral, vale esperar a 2ª. Exceção: imóvel com alto interesse (localização premium, baixa concorrência local) onde o desconto da 2ª praça atrairia muitos lances — alguns investidores arrematam em 1ª pelo lance mínimo pra evitar disputa.

Qual o intervalo entre 1ª e 2ª praça?

No judicial, geralmente 15 a 30 dias (CPC art. 886 III). Pode ser maior se o juiz designar. Em alguns tribunais (SP, MG), as duas praças são marcadas no mesmo edital com datas próximas — chamada 'praça única' ou 'leilão de praça única'.

Praça é a mesma coisa que leilão?

Quase. 'Praça' é o termo histórico usado em leilão judicial (vem da época em que o leilão acontecia na praça pública). 'Leilão' é o termo geral, mais comum no extrajudicial. CPC ainda usa 'leilão' como termo oficial — mas no jargão de tribunal, 'praça' continua sendo a referência. 1º leilão = 1ª praça; 2º leilão = 2ª praça.

Aprenda · Fundamentos

1ª e 2ª praça: como funciona com exemplos numéricos

A diferença entre comprar bem e comprar mal em leilão começa por entender o que muda da 1ª pra 2ª praça — lance mínimo, regra do preço vil, prazos e quando vale apostar em cada.

O que é uma "praça" afinal

Praça é cada tentativa de venda do imóvel em leilão. O nome vem da época em que o leilão acontecia literalmente na praça pública — hoje, é online ou em sala fechada, mas a terminologia continua. No jargão atual: 1ª praça é o primeiro leilão, 2ª praça é o segundo leilão caso o primeiro não tenha arrematante.

O CPC (Código de Processo Civil) usa o termo "leilão" no texto oficial, mas a prática de tribunal e de leiloeiros mantém "praça". As duas formas significam a mesma coisa nesse contexto.

1ª praça: por que quase ninguém arremata

Na 1ª praça, o lance mínimo é o valor de avaliação do imóvel — o número que o perito do juízo (no leilão judicial) ou o credor (no extrajudicial) atribuiu. Em leilão judicial, esse valor tende a ser conservador, próximo do valor de mercado.

Resultado: arrematar em 1ª praça significa pagar valor próximo ao de uma compra normal, sem o desconto que justifica o trabalho extra do leilão. Por isso a vasta maioria das 1ª praças passa sem lances — basicamente um obstáculo formal antes da 2ª.

A 1ª praça SÓ faz sentido se: (a) o imóvel é altíssimo valor de revenda e você quer evitar disputa na 2ª, ou (b) a avaliação está tão defasada que mesmo o lance mínimo já é abaixo do valor de mercado real. Ambos casos são raros.

2ª praça: onde mora o desconto

Não havendo arrematante na 1ª praça, designa-se a 2ª. O lance mínimo cai pra ≥ 50% da avaliação (regra geral em judicial, CPC art. 891 parágrafo único). Isso é o que viabiliza economicamente comprar em leilão.

Importante: o "50%" é o piso pra evitar preço vil — lance tão baixo que prejudicaria desproporcionalmente o devedor. Juiz pode aceitar lance abaixo de 50% se entender que não há vilipêndio (ex: avaliação muito alta historicamente, imóvel deteriorado), mas precisa fundamentar. Na prática, a maioria dos editais usa exatamente 50% como lance mínimo da 2ª praça.

Exemplo numérico — apartamento avaliado em R$ 400.000

Cenário	Lance mínimo	Desconto vs avaliação	Custos extras (≈)
1ª praça	R$ 400.000	0%	+5% comissão (R$ 20k) + ~3% ITBI (R$ 12k) + registro
2ª praça (50%)	R$ 200.000	50%	+5% comissão (R$ 10k) + ~3% ITBI (R$ 6k) + registro
2ª praça (lance acima do mínimo)	R$ 260.000	35%	+5% comissão (R$ 13k) + ~3% ITBI (R$ 7,8k) + registro

Custo final aproximado em 2ª praça pelo lance mínimo: R$ 200k + R$ 18k de comissão/ITBI = ~R$ 218k. Cerca de 45% abaixo do valor de avaliação. Esse desconto bruto ainda precisa absorver reforma, eventual ação de imissão, e meses sem renda — veja a conta completa em como avaliar um imóvel em leilão.

Como funciona no extrajudicial (Lei 9.514)

Em leilão extrajudicial de alienação fiduciária, a lógica das praças existe mas com fórmula diferente. Lei 9.514 art. 27 § 1º e § 2º:

1º leilão: lance mínimo é o valor do imóvel atribuído no contrato (cláusula que define "valor pra efeito de leilão") — geralmente próximo do mercado.
2º leilão: lance mínimo passa a ser o maior valor da dívida total + despesas (saldo devedor, juros, custas, multa, encargos). Se a dívida é menor que o valor do imóvel, abre desconto. Se for parecida, o leilão sai colado com o mercado.
Se o 2º leilão NÃO tiver arrematante, a dívida é extinta automaticamente (§ 5º) e o imóvel permanece com o credor. Não há 3º leilão.

Por isso, em extrajudicial, é fundamental olhar o valor da dívida publicado no edital — se for muito menor que a avaliação do imóvel, o 2º leilão pode ter desconto significativo. Caixa publica os dois valores no PDF do edital SFI.

Intervalo entre praças

CPC art. 886 III estabelece que a 2ª praça deve ser designada se a 1ª restar deserta. Não há prazo fixo, mas a prática:

Judicial: 15 a 30 dias entre as duas, em geral. Alguns juízes designam ambas no mesmo edital (datas próximas).
Extrajudicial Lei 9.514: art. 27 § 1º — entre o 1º e o 2º leilão deve haver intervalo de pelo menos 15 dias.
"Praça única": alguns tribunais (especialmente TJSP) marcam 1ª e 2ª no mesmo dia, com pequeno intervalo de horas. Nesse caso, se ninguém arremata na 1ª, a 2ª começa em seguida.

E se ninguém arrematar nas duas?

Em judicial, o credor pode requerer adjudicação (CPC art. 876): fica com o imóvel pelo valor do último lance mínimo. Alternativamente, pode pedir nova designação de leilão com lance mínimo ainda menor — alguns processos chegam a 3ª e 4ª praça em casos antigos.

Em extrajudicial Lei 9.514, como vimos, a dívida é extinta e o credor fica com o imóvel automaticamente (art. 27 § 5º). Não há terceira praça.

Estratégia prática

Pra arrematante típico (não-investidor profissional), a regra de ouro é simples:

Identifique o imóvel de interesse e veja em qual praça está.
Se está em 1ª praça com lance mínimo igual à avaliação, na grande maioria dos casos vale esperar a 2ª.
Marque a data da 2ª praça e prepare os documentos com antecedência (cadastro no leiloeiro, comprovação de capital, FGTS se aplicável).
Defina seu lance máximo antes do leilão — não improvise no calor do momento. Lance acima da avaliação anula a vantagem do leilão.
Considere arrematar na 1ª praça SÓ se o imóvel é tão atrativo que você teme disputa na 2ª, e o lance mínimo já cabe no seu orçamento sem comprometer custos extras.

Perguntas frequentes

Toda 2ª praça tem 50% de desconto?: Não. 50% é o piso seguro do CPC pra leilão judicial — abaixo disso, juiz precisa autorizar expressamente alegando que não há risco de 'preço vil'. Na prática, lances mínimos de 2ª praça judicial variam entre 50% e 70% da avaliação. No extrajudicial Lei 9.514, o piso é a dívida residual + encargos, que pode ser qualquer percentual do valor de mercado.
O que é 'preço vil'?: Lance considerado tão baixo que beira o injusto pro devedor. CPC art. 891 parágrafo único: lance inferior a 50% da avaliação é 'vil' por presunção, salvo se o juiz reconhecer fundamentos pra aceitar. Importante: a referência é a AVALIAÇÃO do imóvel no processo, não o valor de mercado atual — em alguns casos, avaliação está desatualizada e 50% da avaliação ainda é abaixo do mercado.
E se ninguém arrematar em nenhuma das praças?: O credor pode pedir adjudicação (ficar com o imóvel pelo valor do lance mínimo) ou nova designação de leilão. Em alguns casos, juiz marca uma 3ª praça com lance ainda menor. No extrajudicial Lei 9.514, art. 27 § 2º: se não houver licitante no 2º leilão, a dívida é extinta automaticamente e o imóvel permanece com o credor.
Posso dar lance acima do mínimo na 1ª praça pra evitar concorrência na 2ª?: Sim, mas é raro fazer sentido. Em 1ª praça, lance mínimo = avaliação, e raramente vale arrematar a esse preço. Em geral, vale esperar a 2ª. Exceção: imóvel com alto interesse (localização premium, baixa concorrência local) onde o desconto da 2ª praça atrairia muitos lances — alguns investidores arrematam em 1ª pelo lance mínimo pra evitar disputa.
Qual o intervalo entre 1ª e 2ª praça?: No judicial, geralmente 15 a 30 dias (CPC art. 886 III). Pode ser maior se o juiz designar. Em alguns tribunais (SP, MG), as duas praças são marcadas no mesmo edital com datas próximas — chamada 'praça única' ou 'leilão de praça única'.
Praça é a mesma coisa que leilão?: Quase. 'Praça' é o termo histórico usado em leilão judicial (vem da época em que o leilão acontecia na praça pública). 'Leilão' é o termo geral, mais comum no extrajudicial. CPC ainda usa 'leilão' como termo oficial — mas no jargão de tribunal, 'praça' continua sendo a referência. 1º leilão = 1ª praça; 2º leilão = 2ª praça.