Comissão do leiloeiro em leilão de imóveis

O que é

A comissão do leiloeiro é a remuneração paga ao leiloeiro oficial pela intermediação do leilão. Em leilão judicial, está disciplinada pelo Decreto 21.981/1932 e pelo Código de Processo Civil (art. 884, parágrafo único). Em leilão extrajudicial, é definida pelo contrato entre o credor e o leiloeiro, e replicada no edital.

É um custo separado do lance — você paga o lance e mais a comissão. Quem ignora isso na hora de calcular o orçamento, descobre tarde.

Quanto é

• Padrão judicial: 5% sobre o valor da arrematação (CPC art. 884, p. único; Dec. 21.981/32). Esse é o piso na omissão.
• Padrão extrajudicial: 5% também é o mais comum, mas o credor pode contratar outro percentual. Já se vê 3% em leilão de banco médio e 6-7% em leilão de pequenos leiloeiros.
• Algumas modalidades especiais (leilão de bens de massa falida, por exemplo) podem ter percentual definido pelo juiz caso a caso.

Confira sempre o edital — está nos itens "Forma de pagamento" ou "Encargos do arrematante". Não confie no padrão.

Sobre o quê incide

Sobre o valor da arrematação — o lance vencedor. Não sobre o valor de avaliação, não sobre o lance mínimo. Se você arremata por R$ 200 mil um imóvel avaliado em R$ 500 mil, a comissão é 5% × R$ 200 mil = R$ 10 mil.

Atenção: alguns editais (raros) calculam comissão sobre a avaliação, não sobre o lance — isso encarece bastante a arrematação com deságio. Verifique antes de dar lance.

Quem paga

• Leilão judicial: o arrematante paga, e a comissão é destacada do lance — ou seja, o arrematante desembolsa lance + comissão; o credor recebe o lance líquido.
• Leilão extrajudicial: na maioria dos editais o arrematante também paga. Em alguns produtos (leilão de banco que contratou o leiloeiro como prestador) a comissão é embutida ou dividida — sempre confira.
• Leilão deserto / sem arrematação: se ninguém arremata, o leiloeiro normalmente recebe uma "taxa de condução" definida em contrato com o credor. Isso não afeta o arrematante (porque não há).

Quando paga

À vista, no momento da arrematação — em geral junto com o lance, ou em até 24h depois (mesmo prazo do lance). TED ou PIX são as formas usuais.

Não pagar a comissão equivale a desistência da arrematação. O lance é cancelado e o arrematante perde eventuais sinais já depositados, além de poder ser executado pelo valor da comissão (CPC art. 897 — multa de 20% sobre o valor da arrematação por desistência injustificada).

E se houver desconto ou parcelamento?

• Parcelamento do lance (autorizado em alguns leilões judiciais — CPC art. 895): a comissão pode ou não ser paralela ao parcelamento. Geralmente é à vista mesmo.
• Desconto pra pagamento à vista: existe em alguns leilões privados, mas refere-se ao próprio lance, não à comissão.

O que NÃO é comissão do leiloeiro

Não confunda — esses são custos separados:

• ITBI — imposto municipal de transmissão (~2-3%).
• Custas processuais (em leilão judicial) — cobradas pela vara, geralmente embutidas no lance final.
• Emolumentos do registro no Cartório de Registro de Imóveis (~1-1,5%).
• Despesas com imissão na posse (se imóvel ocupado).

Cálculo de custo total típico

Pra um imóvel arrematado por R$ 200 mil, sem ônus extras:

• Lance: R$ 200.000
• Comissão do leiloeiro (5%): R$ 10.000
• ITBI (3%): R$ 6.000
• Registro (~1,2%): R$ 2.400
• Custo total: ~R$ 218.400 — quase 10% acima do lance.

Adicione também o custo de imissão na posse (se ocupado), eventuais IPTU/condomínio em atraso (se sub-rogados pelo edital), e despesas com vistoria/análise. Tudo isso no orçamento desde o início.

Pra entender o resto do fluxo: como funciona um leilão. Pra os outros custos: ITBI e registro.